Comprendre les scpi : guide pour assembler les pieces de la creation

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des sociétés qui permettent d’investir indirectement dans l’immobilier locatif. Elles offrent plusieurs avantages aux investisseurs, notamment la mutualisation des risques et des frais, ainsi qu’une gestion déléguée à des professionnels. Pour mieux comprendre le fonctionnement des SCPI et optimiser leur efficacité, il est essentiel de connaître leurs différentes étapes de création ainsi que leur mode de fonctionnement.

Création et autorisation d’une scpi

La première étape pour créer une SCPI consiste en la constitution d’un dossier présentant le projet, ses objectifs et les modalités de gestion envisagées. Ce document doit être soumis à l’approbation de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui vérifie sa conformité avec la législation et la règlementation en vigueur. Pour Tout savoir sur les SCPI, une fois l’autorisation obtenue, la SCPI dispose d’un délai pour réaliser son capital initial, appelé le «délai de jouissance», devant être respecté par tous les investisseurs lors de la souscription. Ensuite, la société peut procéder à l’achat de biens immobiliers à mettre en location.

Types de scpi et secteurs d’investissement

Il existe différents types de SCPI selon les secteurs d’investissement et les stratégies de placement :

Scpi diversifiées

Les SCPI diversifiées investissent dans différents secteurs immobiliers, tels que les bureaux, les commerces, et parfois même les logements. L’objectif est de répartir les risques locatifs et sectoriels pour offrir de meilleures perspectives de rendement aux investisseurs.

Scpi spécialisées

Les SCPI spécialisées se concentrent sur un secteur immobilier particulier (par exemple, les commerces ou les résidences étudiantes). Elles recherchent une expertise et une rentabilité spécifique au secteur en question, ce qui peut engendrer un niveau de risque plus élevé qu’une SCPI diversifiée.

Scpi régionales

Certaines SCPI misent sur un emplacement géographique précis, principalement des grandes métropoles régionales françaises ou européennes. Le but est de profiter des dynamiques locales et d’assurer une présence sur des marchés moins concurrentiels que l’Île-de-France.

Choix des biens immobiliers et locataires

Une fois leurs domaines d’investissement déterminés, les SCPI doivent choisir les biens immobiliers à acquérir. Cette sélection est basée sur plusieurs critères :

1. rentabilité potentielle du bien

La rentabilité d’un bien immobilier dépend du prix d’acquisition, des loyers perçus et des charges y afférentes. Les gestionnaires de SCPI cherchent à maximiser cette rentabilité en prenant en compte l’évolution du marché locatif et les années de profit attendues.

2. qualité du bien et des locataires

Les biens immobiliers acquis doivent répondre à certaines exigences, notamment en termes de qualité de construction et d’entretien, ainsi que de normes environnementales. Les gestionnaires prennent également en considération la solidité financière des locataires potentiels afin de réduire les risques d’impayés ou de vacance locative.

3. situation géographique du bien

La localisation des immeubles est un élément clé pour attirer les locataires. Les SCPI privilégient généralement les zones économiquement dynamiques et disposant d’un bassin d’emploi varié. Cette diversification géographique permet également de limiter les risques liés à une dépendance trop forte vis-à-vis de l’évolution locale du marché immobilier.

Gestion des scpi et versement des revenus aux investisseurs

Une fois les immeubles acquis, la SCPI se charge de les gérer pour le compte des investisseurs. Cette gestion comprend plusieurs aspects :

1. gestion administrative et financière

La société s’occupe de toutes les démarches administratives (signature des baux, déclarations fiscales, etc.) et financières (collecte des loyers, paiement des charges, etc.). Elle organise l’émission et la cession des parts sociales des investisseurs si nécessaire.

2. gestion technique et locative

Les gestionnaires assurent le suivi et l’entretien des immeubles, ainsi que la recherche de nouveaux locataires pour minimiser les périodes de vacance locative. Ils sont également responsables des travaux de rénovation et amélioration nécessaires ou souhaitables.

3. versement des revenus aux investisseurs

Les loyers perçus sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes trimestriels, proportionnellement à leur nombre de parts détenues dans la SCPI. Les frais de gestion, d’acquisition et de cession de biens immobiliers sont déduits de ces montants.

Risques et précautions à prendre en compte

Comme tout investissement, les SCPI ne sont pas sans risque. Elles peuvent être confrontées à différents aléas :

1. risque lié au marché immobilier

La fluctuation des prix de l’immobilier et des taux de location peut impacter la rentabilité et la valeur des biens détenus par les SCPI.

2. risque lié à la gestion de la scpi

Les compétences et les choix des gestionnaires peuvent influer sur les performances financières de la SCPI. Il est donc essentiel de bien s’informer sur leur expertise, leurs stratégies et leurs résultats passés avant de souscrire à une telle société.

3. risque lié à la liquidité des parts sociales

S’il est généralement aisé de souscrire à une SCPI, il peut être parfois difficile d’en céder ses parts, notamment dans des périodes de crise ou en cas de fortes variations du marché immobilier. Il faut donc considérer les SCPI comme un investissement à long terme et bien réfléchir avant de s’y engager.

Afin de minimiser ces risques, il convient de diversifier son portefeuille et de rester attentif aux évolutions économiques, sectorielles et géographiques pouvant impacter la valeur et la rentabilité des SCPI.

Par :club-du-cac40